Строительство жилой недвижимости — один из ключевых драйверов развития смежных отраслей.
Динамика этого сегмента напрямую определяет спрос на строительные материалы и задаёт вектор развития для производителей цемента, бетона, железобетонных изделий и нерудных материалов. Жилая недвижимость сегодня оказывает большое влияние на состояние рынка производства щебня и других базовых ресурсов.
ИТОГИ 2025 ГОДА
Объём текущего строительства
За 2025 год в России фактически введено в эксплуатацию 108,2 млн кв. м жилья, что на 0,4% выше показателя предыдущего года.
Высокий показатель строительства обусловлен активным запуском проектов в предыдущие годы. Несмотря на сохраняющуюся положительную динамику ввода, на рынке наблюдаются знаковые структурные сдвиги, которые выражаются в росте значения ИЖС.
На МКД в 2025 году пришёлся 41% всех вводов или 44,6 млн кв. м (–2% к 2024 году). В рамках ИЖС было введено 63,5 млн кв. м, что на 2% выше показателя 2024 года (данные ДОМ.РФ).
Изменение соотношения МКД и ИЖС в строительстве напрямую влияет на потребление в смежных отраслях, таких как производство цемента, бетона, ЖБИ и нерудных материалов. При ИЖС предпочтение отдаётся более экономичным и быстровозводимым каркасным конструкциям.
Запуск новых проектов
После пиковых 2023 и 2024 годов, когда в стране запускалось более 46,5 млн кв. м новых МКД, 2025 год показал значимое снижение на 12%. По данным ДОМ.РФ, за двенадцать месяцев минувшего года застройщики запустили всего 41,3 млн кв. м многоквартирных домов.
При этом в консалтинговой компании Nikoliers отмечают, что в Москве объём запуска новых проектов по проектным декларациям снизился суммарно за год на целых 42% до 2,3 млн кв. м. Это минимальный результат за последние пять лет.
Снижение запуска новых проектов в 2025 году неизбежно скажется на показателях ввода в эксплуатацию нового жилья на горизонте ближайших 2–5 лет. В результате строит ожидать очередной корректировки спроса на строительные материалы.
В 2025 году у девелоперов ухудшилась ситуация с покрытием задолженности по проектному финансированию средствами счетов эскроу. С 1 декабря 2024 по 1 декабря 2025 года этот показатель снизился сразу на 11 п. п. и составил 72%.
Среди регионов наиболее тревожную динамику показывает Краснодарский край, обновивший абсолютный антирекорд по минимальному соотношению счетов эскроу к проектному финансированию — 40%. Снижение за год составило 16 п. п. Ранее никогда ни в одном из регионов не фиксировалось соотношение ниже 43%.
Снижение покрытия задолженности по проектному финансированию средствами счетов эскроу существенно повышает риски для финансовой устойчивости девелоперов, замедляет темпы строительства и повышает стоимость жилья для покупателей.
Важно добавить, что в 2025 году значительно увеличился объём просроченных кредитов на строительство у юрлиц и ИП. С января по ноябрь этот показатель вырос на 27%. При этом объём выданных кредитов увеличился на 10%, что говорит об ухудшении качества долгов. Такая ситуация вынуждает банки пересматривать политику финансирования, что также усложняет для девелоперов запуск новых проектов.
Показатели ипотеки
Ипотечное жилищное кредитование как основной индикатор поддержания спроса на жильё в 2025 году продолжало снижение, хоть и не так стремительно как в 2024 году. На цели долевого строительства было выдано 464,2 тыс. ипотечных кредитов, что на 1,7% меньше, чем зафиксировано в 2024 году. При этом объём кредитования для долевого строительства за двенадцать месяцев 2025 года вырос на 6,8% и составил 2,64 трлн рублей.
ПЕРСПЕКТИВЫ НА 2026 ГОД
По прогнозам Аналитического центра ДОМ.РФ, в 2026 году ввод жилья уменьшится на 4% до 104,1 млн кв. м. Рынок МКД вырастет на 8% до 47,8 млн кв. м, а в ИЖС будет снижение на 11% до 56,3 млн кв. м.
При этом показатель запуска составит 41–45 млн кв. м нового жилья, то есть он останется на уровне 2025 года или вырастет на 4%.
Авторы совместного исследования «Яков и Партнёры» и Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ) пришли к выводу, что в 2026 году ввод МКД в России сократится по сравнению с 2024 годом на 11% и составит около 41 млн кв. м. Запуск новых проектов снизится на 14% и составит 30 млн кв. м. При этом перенос ввода объектов в эксплуатацию увеличится на 5% до 16,2 млн кв. м. Это максимальный показатель с 2022 года. Количество договоров долевого участия вырастет всего на 1,1% до 480 тыс.
Также снизится рентабельность строительства, которая уже не превышает 10–15%.
В результате в зоне риска окажутся застройщики низкомаржинальных проектов на рынках, где спрос крайне чувствителен к стоимости реализации.
Изменить ситуацию может увеличение спроса на новостройки, но предпосылок для этого в 2026 году специалисты не видят. Потенциал доступных инструментов здесь исчерпан.
По прогнозам аналитиков, в 2026 году цены на жильё увеличатся на уровне инфляции, в среднем на 6–12%. При этом рост себестоимости строительства будет отставать. Так, строительные материалы подорожают минимум на 5%, а ФОТ вырастет на 3%. В 2025 году рост показателей составил 8% и 9% соответственно, а в 2024 году — 8% и 20%.
По мнению аналитиков консалтинговой компании Nikoliers, ситуацию на рынке строительства жилой недвижимости в 2026 году будут определять следующие факторы:
— размер ключевой ставки;
— снижение запуска новых проектов;
— ужесточение условий семейной ипотеки — приведёт к просадке спроса на жилую недвижимость;
— отмена моратория на штрафы за перенос сроков ввода жилья;
— повышение НДС до 22% и ужесточение условий для бизнеса на упрощённой системе налогообложения — изменения неизбежно увеличат себестоимость строительства через удорожание материалов и услуг подрядчиков.
Отдельно стоит затронуть тему отмены моратория на штрафы. Размер задолженности застройщиков перед дольщиками здесь превышает 100 млрд рублей.
По оценкам экспертов, с девелоперов могут взыскать за просрочку ввода жилья более 60 млрд рублей за год.
Ситуация требует от властей осторожной и взвешенной проработки вариантов реструктуризации долгов, включая введение графиков на погашение.
Так, уже сейчас сроки погашения штрафов, которые были накоплены в период действия моратория с марта 2024 по 31 декабря 2025 года, отложены до конца 2026 года, т. е. застройщики эти долги смогут начать погашать после 31 декабря 2026 года. При этом новые неустойки, которые возникнут с 1 января 2026 года, нужно будет закрывать в установленный срок. Мера призвана снизить единовременную финансовую нагрузку, которая может повлиять на ликвидность компаний
Эксперты отмечают, что рост рынка строительства жилья закончился. Начинается этап структурной трансформации, которая вызвана дороговизной заёмных средств, падающим спросом и растущими издержками.
В условиях падения рентабельности, которая уже едва достигает 10–15%, девелоперы будут ограничивать запуск новых проектов, сконцентрировав внимание на качественном завершении уже строящихся объектов.
Специалисты отрасли обращают внимание, что рынок больше не будет искусственно поддерживаться, и застройщикам придётся адаптироваться к снижению спроса. Высокая ключевая ставка, почти двукратный рост себестоимости строительства, недоступность ипотеки и отсутствие горизонта планирования ставят под угрозу устойчивость некоторых игроков на рынке жилищного строительства.
В отрасли также высказывается мнение, что в 2026 году есть вероятность коллапса рынка новостроек. Из-за завышенных цен и ужесточение требований по льготным ипотечным программам, сохранить спрос на нынешнем уровне не удастся, что приведёт к банкротствам застройщиков и массовому срыву сроков сдачи объектов.
Подтверждает непростое положение отрасли ситуация с компанией «Самолёт». Ведущий девелопер страны в феврале 2026 года обратился за господдержкой с целью оптимизации финансирования.
Компания на фоне изменений в программе льготной ипотеки и для предотвращения рисков невыполнения обязательств перед дольщиками и инвесторами просит выделить 50 млрд рублей льготного займа на три года. Акционеры готовы предоставить государству блокирующий пакет акций для участия в управлении с правом обратного выкупа, а также обеспечить дополнительное внешнее финансирование в размере до 10 млрд рублей.
В компании отметили, что стратегия развития сейчас направлена на сохранение стабильности, оптимизации структуры расходов и повышения ликвидности. Привлечённые средства будут направлены на погашение, либо рефинансирование текущих долговых обязательств.
Эксперты поясняют, что проблемы «Самолёта» в большей степени связаны с общими трудностями в отрасли, которые часто первыми затрагивают именно крупные компании.
Обращение за поддержкой лидера отрасли является публичной демонстрацией исчерпания собственных инструментов стабилизации в условиях высокой ключевой ставки и прогнозируемого снижения спроса в сегменте рынка массового строительства с низкой маржинальностью.
При этом два других крупных игрока рынка, ЛСР и ПИК, заявили, что не будут просить у государства поддержки. Представители ЛСР объяснили, что регулярно оптимизируют свою работу и не привыкли к срочным антикризисным мерам. В компании ПИК отметили, что придерживаются консервативной финансовой стратегии, имеют отрицательный чистый долг и конструктивно реагируют на изменения в сфере недвижимости.